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不動産の名義変更（相続登記）の手続き | 池袋相続税相談室

売却予定の不動産のポイント

家とその敷地を譲渡した場合に住居用財産の特別控除（3,000万円）を受けることができます。

相続した土地や建物を売却するときにかかる税は

①譲渡所得税　②住民税

の２つが発生しますが、ポイントをおさえておくと税負担を軽減できます！

土地を売却するという方法についてはこちらから＞＞

不動産の名義変更（相続登記）とは

不動産の名義変更（相続登記）とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。

この相続登記の手続きには義務がないため、すぐに相続登記をしないまま放置され、
所有者が分からなくなってしまった土地が全国で増加し、社会問題となっていました。

こういった背景から法律の改正が行われ、令和6年4月1日からは相続登記が義務化されることとなりました。
（正当な理由がなく違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。）

この義務を履行するために「相続人申告登記」という簡便な手続きが創設されますが、
こちらの制度はあくまで義務を履行するためのものであり、相続登記ではありません。

相続登記をせずに放置してしまうと以下のようなデメリットがあります。

【相続登記をしないデメリット】

・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を他人に主張することができなくなる恐れがあります。

たとえ自分がその不動産を全て相続すると遺産分割協議書に書いてあっても、その相続登記がされていなければ、自分の所有権を100％主張できない場合があります。

それは、他の相続人が自分の持分を何も知らない第三者に勝手に売却して所有権の移転登記をしてしまうという場合です。
相続で100％の所有権を継承した本来の持ち主であっても、何も知らない買主に対しては、「自分の不動産だから返せ！」と言えないのです。

・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けたりすることもできません。

・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は共有財産となるので、共有者全員の合意がなければその不動産の売却ができません。

・相続人の誰かに返済のできない債務があったり、税金の滞納がある場合に、その相続人の持分が差し押さえられる可能性があります。

不動産の名義変更に必要な書類

亡くなられた方（被相続人）の書類

① 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等　※相続人を確定するために必要です。

被相続人の死亡した旨の記載がある戸籍謄本は1通ではありません。
原則、生まれてから亡くなるまでの連続した全ての戸籍謄本を集めなければなりません。

また、転籍（本籍地の変更）や婚姻などをされている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村役場で除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。

これらの戸籍集めは一般の方でも可能ですが、何回も転籍されているような場合や遠方の市区町村に請求しなければならない場合、手続きはかなり煩雑になり時間もかかります。

例えば、生まれたときは東京都に本籍があり、結婚時に静岡県に本籍地を移し、転勤で愛知県に本籍を変更した場合には、最低でも3ヶ所（東京都、静岡県、愛知県）それぞれから除籍謄本、戸籍謄本を取り寄せる必要があります。

② 除票または、（除かれた）戸籍の附票の写し　※

登記の記録上の住所と照らし合わせることで、亡くなった方と登記記録上の人物が同一か確認します。

相続人の書類

① 法定相続人全員の戸籍謄本　※

相続人であること及び現在も生存していることを証明するためです。

② 遺産分割協議書　※

遺産分割協議をした場合に必要になります。

③ 法定相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議に添付します。

④ 相続財産をもらい受ける相続人の住民票の写し　※

相続人の住所地を確認するために必要です。

⑤ 相続する不動産の固定資産評価証明書（一番新しい年度のもの）　※

相続登記に課税される登録免許税を計算するために必要です。

⑥ 相続する物件の登記事項証明書　※

相続登記を申請する準備として、不動産の内容を確認したり、被相続人名義の不動産かどうかを確かめたりするためです。

（ケースによっては、上記の書類以外にも書類が必要な場合があります）

限られた時間の中で、これらの書類を全て集めるのは相当な労力を要します。

また、戸籍謄本等の収集などにおいて、少しでも不備があると、再度、役場へ行き、取得し直す必要が出てきます。戸籍は独特な記載の仕方がされていて、そこから相続人を調査することは専門的知識が必要となります。昭和初期の戸籍ともなると、文字を解読するだけでも大変です。